Birden fazla kişinin pay sahibi olduğu arsaların ve arsa tapulu yapıların satışında yalnızca alıcı ile satıcının anlaşması yeterli olmayabilir. Satıştan sonra karşılaşılabilecek en önemli hukuki konulardan biri, diğer paydaşların sahip olduğu şufa, yani yasal önalım hakkıdır.

Ancak öncelikle önemli bir ayrım yapılmalıdır: Şufa hakkı, her türlü ortaklıkta kendiliğinden uygulanmaz. Türk Medeni Kanunu’ndaki yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın tamamen veya kısmen paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması hâlinde gündeme gelir. Pay başka bir paydaşa satılmışsa kural olarak diğer paydaşlar bu satış nedeniyle yasal önalım hakkını kullanamaz.

Arsa tapulu bir binada dairelerin kullanımı fiilen ayrılmış olsa bile tapuda bağımsız bölümler kurulmamış ve kişiler taşınmaza belirli oranlarda paylı malik olmuşsa, üçüncü kişiye yapılan hisse satışında şufa riski ortaya çıkabilir.

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın yalnızca satışa itiraz etmesi veya ihtarname göndermesi yeterli değildir. Payı satın alan kişiye karşı önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açması gerekir. Mahkemenin davayı kabul etmesi hâlinde satışın tamamı iptal edilmez; dava konusu payın alıcı adına olan tapu kaydı iptal edilerek önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir.

Geçmişte önalım bedeli, kural olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği tapu giderleri üzerinden belirleniyordu. Gerçek satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi, payı satın alan kişi açısından ciddi mağduriyetlere neden olabiliyordu.

Fakat 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle bu uygulama değişmiştir. Artık dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenmektedir. Önalım hakkını kullanan paydaşın, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin verdiği kesin süre içinde nakden yatırması gerekir. Bu bedel yatırılmazsa payın davacı adına tesciline karar verilemez. Yatırılan tutar, karar kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte ilgili kişiye ödenir.

Sürelerin takibi de son derece önemlidir. Yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı, noter bildiriminin hak sahibine ulaştığı tarihten itibaren üç ay ve her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Kanun değişikliğinden önce gerçekleşen satışlarda ise önceki süre düzenlemesi uygulanmaya devam edebilir.

Hisseli bir taşınmaz satın alınırken yalnızca fiyat ve tapu kaydı incelenmemelidir. Mülkiyetin paylı mı yoksa elbirliği hâlinde mi olduğu, alıcının mevcut bir paydaş olup olmadığı, diğer paydaşlara noter bildirimi yapılıp yapılmadığı ve taşınmazda fiilî kullanım paylaşımının bulunup bulunmadığı da değerlendirilmelidir.

Bu nedenle hisseli taşınmazların satışı, normal bir gayrimenkul satışına göre daha dikkatli yürütülmelidir. Profesyonel bir gayrimenkul danışmanı tarafları olası şufa riski konusunda önceden bilgilendirmeli; somut hukuki durumun değerlendirilmesi için gerektiğinde bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınmasını önermelidir.

Çünkü hisseli taşınmaz satışlarında mesele yalnızca alıcı bulmak değildir. Satıştan sonra ortaya çıkabilecek riskleri önceden görmek ve hem alıcının hem de satıcının mağdur olmasını engellemek de profesyonel gayrimenkul danışmanlığının önemli bir parçasıdır.